>  > ブリヂストン ECOPIA エコピア NH100C 9月末迄 サマータイヤ 175/55R15 HotStuff エクシーダー E03 4本 ホイールセット 15インチ 15 X 5.5 +43 4穴 100
165/50R15 73V Goodyear グッドイヤー GT-Eco Stage ジーティー エコステージ EuroStream BV25 ユーロストリーム BV25 サマータイヤホイール4本セット

ブリヂストン ECOPIA エコピア NH100C 9月末迄 サマータイヤ 175/55R15 HotStuff エクシーダー E03 4本 ホイールセット 15インチ 15 X 5.5 +43 4穴 100

| CALENDAR | RECOMMEND | ENTRY | COMMENT | TRACKBACK | CATEGORY | ARCHIVE | LINK | PROFILE | OTHERS |
S M T W T F S
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
282930    
<< April 2019 >>
CALENDAR
スティング 【プレミアム・ベスト・コレクション00】 [DVD] (JUGEMレビュー »)

カサブランカ [DVD] FRT-017 (JUGEMレビュー »)

ティファニーで朝食を (JUGEMレビュー »)
オードリー・ヘプバーン
サウンド・オブ・ミュージック [DVD] (JUGEMレビュー »)

メリーポピンズ [DVD] (JUGEMレビュー »)

RECOMMEND

エクシーダー 9月末迄 15 エコピア 15インチ ホイールセット E03 4穴 HotStuff 15インチ X 4本 ECOPIA サマータイヤ 5.5 NH100C +43 ブリヂストン 100 4本 175/55R15

RECENT COMMENT
ARCHIVE
MOBILE
OTHERS
2010.06.27 Sunday
不動産鑑定評価その2 市場性があるのか
引き続き、土地鑑定について。
前回は「正常価格」について触れた。

「市場性を有する」土地が一般的な市場で売られたとしたら、一体いくらで売買が成立するだろうか?

というのを推定したものが正常価格になるわけだが、件の土地は農地
これだけで、少なくとも宅地としての市場性はない、と言って良いだろう。

なぜか。
私が例の土地が欲しい、と思っても買えない。
農家ではないからだ。
農地は農家でなければ買えない
と法で決まっている。

確かに、例の土地は市街化区域「内」だから、農地から宅地に用途変更することは容易だが、宅地として一般の人に売るのならば、まず農地を宅地に転用する手続きをした上で売り出さなければならない。

で ブレーキホース STH350 STH350 ハーレー汎用シングルホースキット SWAGE-LINE、今回は転用しないまま売られた。
転用手続きは行政なら不要であり、届出だけで済むからだ。
土地開発公社は農地を取得してはいけないことになっているが、市は「市街化農地の場合は取得可」としている。
ちなみに、以前確認した際には、公社所有となった後も地目は農地のままだった。

市長は、急いで土地を取得した理由として
「開発されたら手遅れ」
と繰り返してる。だが、
誰があの土地を買い、そして開発するのだろう?

繰り返すが、農地は農家でなければ買えない。
だから、前の所有者も農家であり、農業規模拡大という理由で取得している。
そして、市が取得するまでの5年間 ミシュラン エナジーセイバープラス サマータイヤ 215/60R16 ブリヂストン BALMINUM KR10 ホイールセット 4本 16 X 6.5 +48 5穴 114.3 、耕作していたということだ。
取得金額は3000万円だが、500坪程度の土地を「農業規模拡大」という名目で3000万円も出して取得して採算が合うのか疑問だが、いずれにせよ農地は農家が耕作する目的で取得するものだ。

開発業者や一般の人が買える、市場性がある土地だと言えるだろうか?
直ちに「宅地開発されてしまう」のだろうか?

そして、当該土地の価値について最大の争点は
「無道路地」
ということだ。6尺(約1.8m)の赤道があるので
市は無道路地ではないと強調している。
しかし、建物を建てるには道路が必要となるのだが、そのための道路、つまり
建築基準法上の道路はない。
だから 【送料無料】カーメイト(CARMATE) inno システムキャリアセット IN-AR+IN190+IN-B127 LAND ROVER ディスカバリー H17.5~H21.12 LA4#系 inno [自動車 ルーフキャリア フット/バー/ホルダー]、無道路地と見なして差し支えないわけで、この点からも直ちに開発される可能性はない、と言い切ってよい。

まとめると、当該土地は
1.農地
2.無道路地
なので市場性に乏しく、つまりは
3.直ちに開発される可能性が無い土地
ということになり、よって
緊急取得する理由はない
うえ SCC JAPAN ケーブルチェーン ハイブリッドチェーン 品番:GHM103 主な適合サイズ:225/80R17、235/75R17.5、225/70R17.5、265/65R17、225/80R16、225/80R17 他、
宅地としての正常価格での評価はいかがなものか?
という結論になる。

市長は、
「駅から5分※の便利な場所で、あれだけの緑が残っているのは貴重」
「いつ開発されてしまうかわからない」
「貴重な緑を残さなければならない」
と強調していた。

しかしそれは [コブラ]ZF1/ZF2 CR-Z(ローポジション)用シートレール、駅から近かろうがなんだろうが
開発しにくい土地だから残っているに過ぎない
ということではないか?
自身の発言が矛盾していることに気がつかないようだ。
※細かい事で恐縮だが、正式には「駅500m」
不動産広告では平坦路で80mを1分として計算する。
当該場所は坂を下って上る格好になる。
前から気になっていたが、市は当該土地を少しでも好条件に見せたいのだろう

更に言えば、※なぜあの場所が開発されてしまったらいけないのか?
土地所有者が、

ブリヂストン ECOPIA エコピア NH100C 9月末迄 サマータイヤ 175/55R15 HotStuff エクシーダー E03 4本 ホイールセット 15インチ 15 X 5.5 +43 4穴 100,[#tong##]

トヨタタンク ( TANK )16年11月~型式:M900A M910A -B182- トヨタルーミー16年11月~型式:M900A M910A -B181- 三菱自動車ミラージュA05A -F053- 三菱自動車ミラージュA03A -F052- スバルジャスティ16年11月~型式:M900A M910A -G056- ダイハツトール (THOR)16年11月~型式:M900A M910A -H043- スズキバレーノWB42S 16年3月~ -I055- ホイールメーカーHotStuffホイール名エクシーダー E03 4本 ホイールセット 15インチホイールサイズ 15 x 5.5 インセット 43 4穴 100ホイールカラーダークシルバーホイール商品紹介エクシーダーE03タイヤメーカーブリヂストンタイヤパターンECOPIA エコピア NH100C 9月末迄 サマータイヤタイヤサイズ175/55R15 77 V タイヤ商品紹介ECOPIA NH100CBRIDGESTONE タイヤ種別 サマータイヤ備考 ■4本セット価格です■ 送料無料 です(北海道・本州・九州) 沖縄等の離島は別途中継手数料をお見積りします。  ■ お届け後 直ぐに使えます( セット 販売 )組付け、エアー充填、バランス調整後にお引渡し(発送)致します。 ■ 別途取り付け用ナットが必要です。純正ナットは全てご使用になれません但し下記の場合は除きます。 (欧州車の場合) ホイール商品紹介欄に(純正平面座ナットをお使い下さい)と 記載があり、純正ナットが平面座の場合) ■ チッソガス 充填無料。 当社での組みつけのタイヤ ホイールセット 購入の場合はチッソガスを充填致します。但し N2 刻印エアーキャップは付属しません通常のエアーキャップを付属します。 ■ ご購入後の商品の変更、返品、交換はできませんので予めご了承下さい。 ■ ご注文の際には マッチング 確認の為、車種名、型式、グレード、純正タイヤサイズ、ノーマル車高、ローダウン等お車情報の詳細をご連絡ください。 ■ 掲載している商品画像はイメージです。 ■ ホイール サイズ や インセット サイズなどにより、 リム 幅やセンター部の落とし込み部分の寸法が異なります。画像イメージと商品現物の相違による返品、 交換は一切お受けできません。 ■ 新品 アルミホイール 新品 タイヤホイール 専門店 ホイル付き 4本セット ホイール付き 【15インチ】タイヤホイール4本セット。 お問合せは株式会社タイヤスクエアミツヤ繁忙期につき商品ページ毎の"商品についてお問合わせ”からお問合せください、お電話でのお問い合わせはご遠慮ください定休日 日曜日●●偽サイト・不正コピーサイトに注意●●悪質な(偽サイト・コピーサイトにご注意ください)現在ご覧頂いているアドレスが商品画面では、https://item.rakuten.co.jp/tireshop/商品番号/現在ご覧頂いているURLが、上記以外であれば偽サイト・不正コピーサイトです。

、最も有効な土地の使い途は「宅地」だ、という判断をして、開発してはいけないのだろうか?
余計なお世話だと思うし、そんなに貴重だと言うのならば
「特別緑地保全地区」
など、法の網をかけて保全していくのが筋だ。現に、市内にはそうした場所があり、保全目的で市が段階的に取得しているのだ。
※市長の思い込みだけでも良いのかもしれないが、例えば、地元から「周辺一帯を保全して欲しい」という声があったのだろうか?

ちなみに市は、前市長の時に鵠沼で宅地開発に晒されていた土地を「残すべき緑地」として取得している。
この時は、今回と違い実際に開発業者が地元説明会を開くなど、緑地をつぶして
宅地開発することが具体化
していた。当然ながら道路にも面しており、市場性が高い、鑑定用語でいえば「熟成した」鵠沼の住宅地内の土地だ。

そして、これも今回と全く違うが、
地元自治会を中心に住民運動が起こり、自分たちで緑地管理はするから何とか市が取得できないか?
という声に応える形で市が取得、緑地として保存していくことが決定した。
松が岡5丁目、面積は約1400㎡ほどで取得金額は坪単価で約60万、2億4000万円ほどだったと記憶している。
繰り返すが、
この土地取得は「地元の運動」と「地元住民による管理」が前提
であり、善行のように
陳情書一枚で取得決定
した訳ではないのだ。

さらには、松が岡緑地は市の
「ビオトープ計画」
にも連動するものだ。
川名緑地のような大規模な緑地でなくとも、住宅地内の緑地も生物多様性的な意味合いからも貴重であり保全すべき、という考え方が既に市にはある。
善行の当該地も、ビオトープ計画に組み込んでも良いかもしれないが、今となっては後付け理由でしかない。そのうち、市は取得理由に付け加えてくるかもしれない?

というわけで、宅地開発される可能性が乏しい農地に対して
宅地としての正常価格
の鑑定結果を根拠に市は取得金額を決定した。にもかかわらず
「市に問題なし」という議員が過半数を占めているのが不思議でならない。

新聞記事によれば、

ブリヂストン ECOPIA エコピア NH100C 9月末迄 サマータイヤ 175/55R15 HotStuff エクシーダー E03 4本 ホイールセット 15インチ 15 X 5.5 +43 4穴 100

、与党が100条委設置に反対する理由は
「もはや理屈でなく感情論」
らしい。これは
100条委設置を提案している議員達の事が気に食わない
という意味なのだろうか。
ならば「私の不徳のいたすところ」だろう。
(続く)
Comment
{yahoojp}jpprem01-zenjp40-wl-zd-65139